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Le 5 tipologie di contratti di locazione residenziali

  1. Contratto Ordinario a canone libero (4+4)
  2. Contratto Transitorio
  3. Contratto di locazione convenzionato a canone concordato
  4. Contratto transitorio per studenti
  5. Contratto di Comodato d'uso

1° Contratto ordinario a canone libero (4+4)

E' caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata, ossia le parti possono
definire del tutto autonomamente l'entità del canone, ma con il vincolo però
della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro,
salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico, quindi con
disdetta ai primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge,
detti motivi di necessità, come ad esempio, l'utilizzazione dell'immobile per
se o per i familiari, vendita dell'immobile, immobile da sottoporre a radicali
opere di risanamento ecc..
 Nulla
vieta però alle parti di concordare una durata maggiore.
Trascorsi i
primi 4 anni:
il locatore
può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della
prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più
motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell'immobile;
 Trascorsi
gli 8 anni:
le parti
possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove
condizioni (un altro contratto);
il locatore
può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al
conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per
cui vuole riottenere il possesso dell'immobile.
Anche il
conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno
sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale, ma nel contratto può essere
stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta
da inviare al locatore almeno sei mesi.
Nell'inerzia
delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente
rinnovato alle medesime condizioni.


2° Contratto transitorio

Per soddisfare esigenze di stipula di contratti "transitori", da parte
dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi
rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a
18 mesi.
Le
"motivazioni" che permetteranno di concretizzare questi rapporti
locativi individuate a livello locale fra le organizzazioni della proprietà e
degli inquilini.
Trascorso il
termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa
senza bisogno di alcuna comunicazione nè dalla parte del locatore, nè da parte
del conduttore. Ciò significa che, qualora allo scadere del contratto siano
ancora in essere le cause di transitorietà, le parti dovranno attivarsi per
confermare l'interesse alla prosecuzione della locazione.
Il
contratto-tipo "transitorio" dovrà prevedere una specifica clausola
contrattuale che individui l'esigenza transitoria del locatore e
dell'inquilino, i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa,
tramite lettera raccomandata da inviare prima della scadenza del termine
stabilito nel contratto.
Qualora il
locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le
cause della "transitorietà" abitativa, il contratto-tipo dovrà
prevedere che la durata del contratto "transitorio" verrà sostituita
da quella prevista per il contratto "libero" (nella stragrande
maggioranza dei casi 8 anni: cioè almeno 4 anni iniziali, che si rinnoveranno automaticamente
per un ulteriore quadriennio, a meno che il locatore non possa far valere sue
specifiche "necessità").
 L'esigenza abitativa "transitoria" dovrà essere provata con apposita
documentazione da allegare al contratto.
 Il canone è definito secondo gli accordi territoriali all'interno dei valori
minimi e massimi fissati a livello locale per i contratti
"concordati"; in pratica nel contratto transitorio il calcolo del canone è simile a quello del contratto concordato aumentato del 20%.


3° Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (durata 3+2)
Il canone è calmierato (cioè più basso di quello di mercato). L'importo del canone
viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e
degli inquilini.
 Negli
accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i
parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell'immobile: zona
ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori ecc....
 E'
necessario quindi fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose
variabili (mq. dell'appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento
ecc..).
 
Lo scopo del
legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro
alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso
tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli
dei benefici fiscali.
 Alla
scadenza dei primi tre anni
Le parti
possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni
stabilendo o meno nuove condizioni (ad esempio. aumento del canone...),
altrimenti il contratto è prorogato di diritto (automaticamente) per ulteriori due anni.

Trascorsi i due anni di proroga
su iniziativa del locatore e/o del conduttore potrà essere avviata la
procedura: 
- per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni;- per la
rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere
inviata all'altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima
della scadenza;
Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa il contratto
si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni. Nulla
vieta tuttavia alle parti, di provvedere una clausola diversa con durata
maggiore.
Se il proprietario vuole disdire il contratto, è obbligato a dare comunicazione per
mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno (A/R), almeno sei mesi prima
della scadenza. Ciò, sia allo scadere dei primi 3 anni che alla fine
dell'intero periodo di contratto. 
Può essere pattuito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da
inviare al locatore almeno sei mesi prima.


4°Contratto transitorio per studenti

Questa tipologia di contratto prevede una durata dai 6 ai 36 mesi e può essere
sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari
fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. Può essere stipulato
solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.
 
Il canone di
locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.
 Deve
seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza
(studente fuori sede).
 Il locatore deve verificare che il conduttore sia effettivamente uno studente,
quindi deve farsi consegnare una certificazione che lo attesti, e ha l'obbligo
di utilizzare l'alloggio dopo il rilascio, pena il risarcimento di 36
mensilità a favore del conduttore;
 
Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore
a 3 mensilità;


5°Contratto di comodato d'uso
Il comodato è il contratto col quale una il proprietario consegna l'immobile ad
all'altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato,
con l'obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.
 
Il comodato
è essenzialmente gratuito.
 Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva
essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante
la richiede.

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Fax 050 834132

 

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